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开发商以合同约定的方式保留外墙面使用权的行为应为有效
编辑:lili      更新时间:2007-11-02       点击次数:5064

 

——评苏州中院判决一商品房买卖合同纠纷案

 

一、前言

笔者作为一名律师,在商品房交易过程中,不仅曾作为开发商的顾问律师审查过《商品房买卖合同》,而且也曾代表购房客户与开发商洽谈《商品房买卖合同》的相关条款,但是对于目前常用的建设部与工商总局商品房买卖合同示范文本中第十七条“双方可以就下列事项约定:……”中第2项“该商品房所在楼宇的外墙面使用权           ”由当事人填空的内容,可谓熟视无睹,未从法律层面进行过深入的思考或论证。近期,笔者在《人民法院报》阅读到了一篇名为《开发商以格式条款保留外墙面使用权无效》一文之后,引发笔者对该项合同条款内容的思索,因笔者的观点与此案例的审理法院的观点不同,故撰写此文,以请教于同行。

 

二、案情

2004109 日,原告李勤民、盛菁与被告吴江市恒达公司签订了商品房买卖合同一份,约定由二原告出资购买被告开发的“亿佰生活广场”商业用房第二层第36号房,总价款为731187元。该合同第十七条第二款中以填空形式载明:“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有,出卖人有权设置广告牌、广告灯箱等”。在此之前,二原告与被告于2004925签订了商场使用公约一份,该公约于第三条第五项中载明:“商场外立面、屋顶广告发布权均属甲方(即被告)所有。乙方(即原告)如需增设外部标志、标志板、通告、广告、旗帜、柱杆、铁笼及其他伸出物品或结构,须服从甲方统一管理及施工、检测。任何清洁物、衣物或其他物品均不得于本商场外悬挂”。在此期间,原告交纳了全部的购房款73万余元。该商品房于2005820交付。2005年底,“亿佰生活广场”的其他购房者经开发商授权在二原告所购商品的外墙面上设置了广告牌,影响了原告对该商品房的正常使用,故二原告向法院提起诉讼,请求法院判决确认原、被告签订的商品房买卖合同中第十七条第二款中的约定无效。

 

三、裁判

江苏省吴江市人民法院经审理认为,根据建筑物区分所有权理论,区分所有权人(购房人)基于对所购房屋享有的专有权,而对建筑物共用部分以及附属物部分享有共有权。《江苏省物业管理条例》第四十五条第(五)项以及建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定的共用部分也包括了户外墙面,所以,一般认为,本案讼争的外墙面应属建筑物的共有部分而归建筑物所有权人所共有。按照民法关于共有的理论,对于共有物的处分应取得共有人的一致同意,即对本幢建筑物外墙面的处分,应该由该建筑物全体区分所有权人一致同意后,方为有效。任何单一的共有人不能就共有部分单独进行处分。建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第七条规定:“异产毗连房屋所有权以外的人如需使用毗连房屋的共有部位时,应取得各所有人一致同意,并签订书面协议。” 由此可见,可以让与或处分建筑物区分所有权共有部分的权利主体应属区分所有权人全体而非单独之个体。

而且,商品房买卖合同的标的就是移转该房屋完整的所有权给购房人,外墙作为房屋结构的重要组成部分,是合同标的物所有权的内容,外墙面使用权作为所有权的一项权能,当然随着所有权的转让而转让。所以本案被告利用开发商之地位以合同约定的方式将外墙使用权等予以保留,于法不合。

另外,从权利义务角度,根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》,在购房人已经交付的购房款中,已经支付了外墙所形成面积的价款,当然应享有相应的权利。同时,本案被告开发的“亿佰生活广场”系商业用房。众所周知,商业宣传广告对于商家从事商业活动,获取商业利益的影响非常直接和巨大,而商业房产的价值因此也明显高于其他房产。如果允许开发商利用预先设计的销售合同以约定的方式保留外墙面的使用权和广告设置权等,显然使其获得了相应的利益,而使房产的买受人对其所购房产的商业价值受到了较大影响,有失公平。

综上,吴江市人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条、第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定,判决确认原告李勤民、盛菁与被告吴江市恒达公司于2004109签订的《商品房买卖合同》第十七条第二款约定的关于“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有,出卖人有权设置广告牌,广告灯箱等”的内容无效。

被告吴江市恒达公司不服一审判决,上诉至苏州市中级人民法院。

苏州市中级人民法院经审理认为,根据建设部《城市异产毗连房屋管理规定》之规定,被上诉人李勤民、盛菁所购的商品房属异产毗连房屋,该房之外墙面应属该幢楼全体业主共有。而异产毗连房屋所有权以外的人如需使用毗连房屋的共有部位时,应取得各所有人一致同意,并签订书面协议。上诉人吴江市恒达公司利用其开发商之地位以合同的方式约定将外墙使用权归其所有,其有权设置广告牌、广告灯箱等,与建设部的有关规定明显不符,显然有失公平。李勤民、盛菁要求确认其与吴江市恒达公司于2004109签订的分《商品房买卖合同》第十七条第二款约定的关于“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有,出卖人有权设置广告牌、广告灯箱等”内容无效之诉讼请求,法院应予支持。故一审法院认定事实清楚,适用法律正确,所作判决并无不当。据此,苏川市中级人民法院于2006124作出二审判决:驳回上诉,维持原判。(本案案号为[2006]苏中民一终字第1812号)

 

四、评析

1.该案的一、二审法院认为“开发商以合同约定的方式保留外墙面使用权的行为,系以格式条款的方式排除他人权利,应属无效”,曲解了格式条款的法律规定。《合同法》第三十九条第二款明确规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款”,而建设部商品房买卖合同示范文本中第十七条第二项关于“该商品房所在楼宇的外墙面使用权________”由当事人填写的内容,并非开发商为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时不与购房客户协商的条款,而是开发商根据行政主管部门建设部制订的示范文本而拟定,在订立合同时与购房客户协商的条款。因此,该合同条款不属于格式条款。

2.笔者同意法院关于“异产毗连房屋所有权以外的人如需使用毗连房屋共有部位时,应取得各所有权人一致同意,并签订书面协议”的观点,但是从这一观点,并不能推导得出部分所有权人处分共有财产使用权的行为为无效之结论。虽然最高院于1988年制订《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》中第八十九条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿”,但是,笔者注意到一、二审法院均未以该条款的规定来确认上述合同条款的效力,因为该条款本身规范的是处分共有财产所有权的行为,而不是规范处分共有财产使用权的行为。而且笔者认为在《合同法》未颁布施行前,由于当时的司法实践中尚无合同效力待定的司法理念,故在当时而言,将部分共有人处分共有财产的行为,视为无效,尚属正常。但是在《合同法》颁布施行后,这种观念应有所改变。《合同法》第五十一条明确规定“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分的人处分权他人财产的,该合同有效”,根据这一规定,无处分权的人处分他人财产的尚属效力待定,那么举重以明轻,有部分处分权的人处分其与他人共同财产的,亦应属效力待定,而不致于无效。与此同理,无权处分他人财产所有权行为尚属效力待定,那么无权处分他人财产使用权的行为,更不因此而推导得出无效的结论。

3.开发商以合同约定的方式保留外墙面使用权的行为,实际上是购房客户将外墙面使用权、收益权转让给开发商的合同约定,是一种对外墙面的租赁行为。由于租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。故在租赁合同关系中只要出租人能将租赁物交付给承租人使用、收益即可,并不要求出租人必须是租赁物的所有权人。因此,在目前司法实践中,对于擅自出租他人之物的协议,更多的被认为是有效的约定。因为,如产权人同意该擅自出租行为,那么租赁合同可以履行;如产权人不同意该擅自出租行为的,则租赁合同无法履行,而导致承租人追究出租人不能履行的违约责任,且租赁合同应予解除。如将擅自出租他人之物的行为,一律认定为无效,那么对于保护承租人合法利益而言,更为不利。因此,笔者认为,开发商与购房客户之间关于开发商保留外墙面使用权的约定,应为合法有效之约定,不应因存在无法履行的因素而界定为无效。

4.至于法院认为“如果允许开发商利用预先设计的销售合同以约定的方式保留外墙面的使用权和广告设置权等,显然使其获得了相应的利益,而使房产的买受人对其所购房产的商业价值受到了较大影响,有失公平”的问题。笔者认为,首先显失公平的协议,并不导致协议的无效,而仅属于可变更、可撤诉的民事行为范畴;其次,允许开发商保留外墙面的使用权,并不意味着开发商可以无偿地使用外墙面,外墙面的共有权人可以按不当得利的规则,要求开发商支付使用费;其三,由于双方未对使用外墙面的期限有明确的约定,因此双方关于对外墙面使用的协议,当事人是可以随时解除的,并不构成双方权利与义务的严重失衡。

基于以上分析,笔者认为开发商以合同约定的方式保留外墙面使用权的行为,无违反法律、行政法规强制性规定之处,应为有效。

 

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