――逾期交房诉讼时效从何时开始计算 

上诉人(一审原告）：卢某，女。

委托代理人：冯某，律师。

被上诉人（一审被告）：广西某实业集团有限公司。

委托代理人：王旭东，远东律师事务所律师。

一、案件基本事实

2003年3月11日，卢某与广西某地产开发有限公司（现已更名为广西某实业集团有限公司，以下简称集团公司）签订了一份《商品房买卖合同》，约定由卢某购买集团公司开发的南宁市民族大道东段某小区一期3号楼某单元某号商品房。集团公司应于2004年1月31日前将经验收合格具备交付条件的商品房交付给卢某使用，集团公司逾期交房的，逾期交房不超过60日则自交房期限次日起至实际交付之日止，按已付房价款的每日万分之一点五计付违约金，逾期交房超过60日且卢某要求继续履行合同的，自最后交付期限次日起至实际交付之日止，集团公司按已付房价款的每日万分之一计付违约金。合同签订后，卢某向集团公司支付了全部购房款。小区一期工程3号楼于2004年1月16日竣工验收合格。2005年2月 22日，卢某与集团公司办理了房屋交接手续。2005年9月9日，集团公司完成了产权登记备案手续。卢某认为集团公司逾期交房构成违约，于2006年7月31日向一审法院提起诉讼,要求集团公司支付逾期交房违约金。

二、当事人的诉讼请求与答辩理由

卢某诉称:我与集团公司签订《商品房买卖合同》后，履行了合同约定的义务。但集团公司没有及时按合同预留的地址将《房屋交付通知书》寄交我，导致我于2005年2月22日才拿到《房屋交付通知书》，集团公司逾期交付房屋达387天。为此请求法院判令：集团公司向我支付逾期交房违约金9273.10元。

集团公司辩称:虽然集团公司构成逾期交房违约，但该违约行为自2O04年2月1日起至2006年7月31日卢某起诉时，已长达2年6个月,卢某的起诉超过了诉讼时效，卢某诉讼请求不应得到支持。

三、一审法院认定与判决

南宁市青秀区人民法院经审理于2006年10月作出民事判决书，认为：卢某、集团公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容合法，是有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。关于集团公司逾期交房的问题。双方合同约定于2004年1月31日前交房，依据法律规定，权利人应当在知道或应当知道权利被侵犯之日起两年内主张权利。卢某于 2006年7月 28日向法院起诉，可见卢某主张逾期交房违约金已过诉讼时效。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：

驳回卢某要求集团公司支付逾期交房违约金9273.10元的诉讼请求。一审案件受理费、其他诉讼费由卢某承担。

四、当事人上诉请求及答辩理由

    卢某不服一审判决，向南宁市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，依法公正改判。上诉理由是：一审法院以2004年1月31日计算诉讼时效起点，驳回卢某诉请逾期交房违约金实属不当。首先，该逾期交房违约金系因物权派生出的债权，我国司法实践中对此类纠纷是否适用两年的一般诉讼时效存在极大争议，未有明文定论；其次，卢某于2005年 2月 22日接收房屋，集团公司逾期交房的违约行为终于2005年2月22日，本案应当从2005年2月23日开始计算诉讼时效更为合理；再次，因集团公司的逾期交房违约行为的违约金计算方式是以每天来计算的，换句话说该违约行为系连续性的，至少在2004年7月27日以后集团公司的违约责任不能免除。

集团公司辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求法院依法驳回卢某的上诉请求，维持一审判决。理由是：虽然集团公司逾期交房构成违约，但卢某自2004年2月1日起至2006年7月27日长达2年6个月未向集团公司主张逾期交房的违约责任，其请诉请已经超过2年的诉讼时效，不应得到支持。卢某的上诉缺乏事实和法律依据，请予以驳回。

五、南宁市中级人民法院认定及判决

南宁市中级人民法院归纳双方争议的焦点是：卢某提起逾期交房违约金请求是否已超过诉讼时效？集团公司是否应支付逾期交房违约金9273.1元给卢某？

南宁市中级人民法院经审理认为：关于卢某提起逾期交房违约金请求是否已超过诉讼时效、集团公司是否应支付逾期交房违约金9273.1元给卢某的问题。根据法律规定，诉讼时效应当从当事人知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。违约行为一经发生，其侵害了债权人合法权益的事实即已确定，而违约金无论按日计算还是按月计算，都只是对如何确定违约方应当承担的赔偿数额的标准或计算方法的约定，并不是因为有这种约定而产生了新的债务。依据本案事实，集团公司未在《商品房买卖合同》约定的2004年1月31日前交付房屋，从 2004年2月l日起集团公司侵害买受人卢某合法权益的事实即已确定，卢某此时应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算。但卢某从2004年2月 l日起至2006年7月 27日 2年多时间未向集团公司主张逾期交房的违约责任，其请求权已经超过2年的诉讼时效。因此，一审法院对该项诉讼请求不予支持符合法律规定。本院予以维持。卢某的上诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，其他诉讼费由卢某负担。

六、对本案的解析

本案争议的焦点就是逾期交房诉讼时效从何时开始计算的问题。

  第一种观点认为，逾期交房一直在持续状态，违约金的诉讼时效起算应当是从实际交房日之次日开始。因为交付房屋后违约状态才固定，所以只要在实际交付房屋之次日后2年时间内都可以主张违约金。

    第二种观点认为，违约金的计算应当从起诉之日开始往前推两年，两年以前的已经超过了诉讼时效。因为合同约定“出卖人逾期交房，每逾期一日需向购房人支付房款总价固定比例的违约金”，此时的违约金属于一种继续性债权，它是按日计算并支付的，即违约一日就有第一日的违约金，违约二日便有第二日的违约金，每日单独发生的违约金从债法的角度讲叫个别性债权，因此每日发生的个别违约金债权应当单独计算诉讼时效。从起诉之日起倒数两年之内的违约金债权的诉讼时效还未届期，予以保护。正如本案上诉人陈述的理由。

第三种观点认为，本案的诉讼时效应当从合同约定的交房之次日起算，经过两年不起诉的，就超过诉讼时效。

笔者赞同第三种观点。因为：

1、开发商未按合同约定如期交房属于违约行为，而不是侵权行为。因此《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》第一百九十四条“侵权行为是持续发生的，诉讼时效从侵权行为实施终了之日起计算”的规定，并不适用买房人追究开发商违约责任的诉讼时效起算。因而第一种观点是不正确的。

2、根据《民法通则》第一百三十五条的规定，诉讼时效应当从当事人知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。违约行为一经发生，其侵害了债权人合法权益的事实即已确定，而违约金无论按日计算还是按月、年计算，都只是对如何确定违约方应当承担的赔偿数额的标准或计算方法的约定，并不是因为有这种约定而产生了新的债务。而第二种观点中关于“继续性债权”就属于新的债务，因而这种观点也是不正确的。

一、二审法院很好的把握了本案逾期交房违约金的本质属性，从而作出逾期交房诉讼时效应从合同约定的交房之次日起算的认定，作出的判决无疑是正确的。